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  • [股指配资安全吗]调研组成员张峥详解REITs落地台前幕后:盘活存量

    发布时间: 2020-06-30 10:00首页:主页 > 股票配资 > 阅读()

    张峥:中国REITs的产品模式是否应该向公司制演变,没有理论意义上的定论。举例来说,新加坡REITs的产品模式就不是公司制,但是其市场非常成熟,功能完善,投资者保护做得也很好。我们做过一个研究,从全球的实践来看,采取哪种法律载体和管理模式,没有理论意义上的孰优孰劣,只能说各有特点。

    REITs在中国最终会采取哪种模式,是公司制还是契约制,是内部管理还是外部管理模式?我认为都有可能。第一,模式的选择并没有一个理论的最优解,而是基于市场发展阶段与环境,采取最适合的模式;第二,管理模式的选择不是静态的,可以根据REITs市场的发展进行改革与完善;第三,无论采取什么模式,核心问题是打造和充分利用资产管理能力以及降低代理成本;第四,增加不动产市场的透明度,增加REITs管理的透明度,采取更为合理的激励机制,是降低代理成本最有效的办法。

    《中国经营报》:公募REITs的广泛发行对房地产市场有什么影响?是否会推高房价?为什么说REITs有助于稳定国内不动产市场价格?

    张峥:房地产按照用途来分,可以分为住宅地产和商业地产;按照房地产企业营利模式来分,可以分为销售型和持有型。中国大众目前所关注的“房价”问题,指的是住宅类销售型地产的价格。就房地产领域来说,REITs的基础资产聚焦于持有型房地产,包括商业写字楼、零售物业、酒店、公寓等。因此,在理论上,公募REITs对于销售型住宅地产没有直接的影响。我们观察过成熟市场的数据,例如,日本市场在2008~2018年间,REITs发行与房地产价格波动之间并无明显的相关性。

    基于制度设计的原因,REITs价值取向在于提高分红回报率,因此,REITs的不动产投资是基于不动产价格的逆向策略。实证现象表明,美国从1971~2016年间,REITs市值增长率与商业地产价格指数增长率之间呈现负相关关系。从REITs募资额看,并未出现与商业地产价格的显著同比上涨。REITs作为“价值型”不动产投资产品,对不动产二级市场具有“价格稳定器”作用。

    就中国当前的住宅地产市场来看,REITs有助于稳定销售型房价。首先,REITs的推出将为租赁住房市场提供长期资金,有助于提供高质量的租赁住房供给,落实租购并举的房地产长效机制。其次,REITs可以起到引导理性投资的作用。当前,我国居民个人可投资金融资产总量超过180万亿元,有着旺盛的理财需求,但资产管理市场却缺乏多样、安全和稳定的投资产品,尤其缺乏抗通胀的产品,这就推动了大量资金流向销售型住宅市场。REITs产品的特性,可以满足大众投资者对安全性和收益率的综合要求,引导社会理性投资,分流聚集于住宅地产的投机和投资资金。

    《中国经营报》:在您看来,REITs对我们基础设施及房地产领域,具有化解债务风险、盘活存量资产的作用,但从投资者资产配置来说,REITs的价值体现在哪些方面?

    张峥:第一,REITs持有成熟不动产,租金收入稳定,财务稳健,遵循长期投资的策略。对于投资者而言,REITs有着相对稳定的,十分可观的长期收益率。过去10年,美国、欧洲、日本、新加坡、中国香港、澳大利亚REITs指数的长期收益率高于同期各地区股票市场的收益率。

    第二,不动产投资具有优秀的抗通胀能力。REITs直接投资于租金收入稳定的不动产项目,租金合同往往根据通胀情况进行调整,强制分红制度保障了投资者收益的稳定性,而底层资产的价格也具有抗通胀属性。

    第三,REITs与其他金融资产关联性低,有助于投资者的资产配置多元化,体现分散化风险的功能,具有极强的配置价值。

    第四,REITs有更低的交易门槛。对于个人投资者而言,直接购买不动产对于收入和财富水平有着很高的要求,具有高昂的购买门槛。REITs降低了不动产投资的参与门槛,为居民的财产性收入提供大类资产,使得中低收入家庭参与不动产资产配置成为可能,充分体现了金融的普惠性。

    第五,相比直接进行不动产投资,REITs有着更高的流动性、更低的交易成本。作为标准化的、透明的金融产品,REITs投资者保护机制更完善。上市交易的REITs具有良好的流动性,市场可以开发一系列指数和指数ETF产品,为投资者的交易提供巨大便利。

    第六,对于机构投资者而言,REITs的特征和风险收益属性与保险金、养老金等长投资期限、风险偏好稳健的机构投资者的需求相吻合,对于该类投资者具有重要的资产配置价值。

    《中国经营报》:1960年,美国通过的《房地产投资信托法案》是REITs诞生的标志。后续REITs的产品设计、强制分红、税收政策等方面都从法律层面予以规定。REITs的发展离不开针对REITs而设定的专项法律法规。美国、中国香港、新加坡等市场对REITs的诸多方面已经形成一套完整的制度体系。虽然我国早在2008年就已经出台了关于开展房地产信托投资基金试点的若干意见,但至今尚未形成完整的规章制度。目前,中国内地的公募REITs相关法律制定有何进展?大约在何时出台?

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